英会話 京都への理解
たくさんのパンフレットなどを通して購入後の新しい生活スタイルをイメージし、続いて最も肝心な資金計画を営業マンと打ち合わせることに時間を費やします。
もちろん、これらはすべて購入判断には欠かせない行為でありますし、マイホーム探しの楽しみ、あるいは醍醐味といってもいいかも知れません。
この合間でも構いませんから、モデルルームに置いてあるマンションの全体像を再現した模型を見て、自分が購入しようとしている住戸がどの位置にあるのか、また、敷地との関係はどのようになっているのかなどを事前に把握しておくことをお勧めします。
とくに購入しようとしている住戸が１階か２階の低層部にある場合には、敷地との位置関係や高さの関係を把握しおくことが重要です。
住戸数の多い大型マンションの場合、真っ平らな敷地に建設されるものばかりとは限らず、かえって最近では傾斜地を使って建てられるものが増えています。
このようなマンションの１階住戸の中には、敷地形状との関係から、例えば前面宅地より住戸が下に位置して半地下状態のようになっていたり、キッチンの真ん前の目線の高さに駐車場があったりするケースも過去に実際にあったのです。
図面を見ただけでは分かりにくい事柄です。
建物模型を見ないまま購入すると建物完成後に初めてその事実に気付き、購入前にイメージしていたものと違った環境にとまり、不満やトラブルに発展する可能性があるということになります。
もちろん、模型がすべて完成後の建物をそのまま再現しているとは限りませんし、植栽計画などは工事の途中で変更されるため、あくまでもイメージや目安と考えておいた方がいいでしょう。
青田売り（完成前に販売すること）のマンションでは図面で住戸の位置関係をイメージすることはかなり困難が伴いますので、こうした模型を見て、営業マンに聞いてみることなどによって購入前と入居後のイメージにできるだけギャップが生じないようにするといいでしょう。
ワンルームマンションはバブル経済時には東京の新築物件で4,000万〜5,000万円の高値を付けたこともありましたが、現在は新築で2,000万円台、中古だと1,000万円を切る価格も珍しくありません。
このように半値近くまで下がった購入価格に対して、家賃収入は月額６万円から立地によっては８万円ぐらいがまだ見込めるために、改めて個人の投資先として注目を浴びているわけです（ただし、バブル経済時にあった節税効果は制度改正によってなくなりました)。
例えば、税金や管理費といったマンションの購入に伴って発生する支出を考えずに表面利回りを計算すると、1,000万円の物件で家賃６万円が得られれば7.2％（６万円×12カ月÷1,000万円）ということになり、低金利の現在では確かに魅力です。
ところが、大切なのはこの利回りだけではなく、むしろ建物の健康状態や立地・利便'性、さらに本当に入居者が見込めるのかどうかといったリスクのこと。
一定の利回りが期待できる投資である以上、リスクも存在するわけですから、これを念頭に置いた購入判断が欠かせないということです。
こうした投資リスクとして考えられる要素を例示すると、建物の劣化や設備の故障に伴う修繕費用の負担をはじめ、入居者が見つからず家賃収入が途絶えるリスクや、期待していた家賃が値下がりするリスク。
さらに入居者が家賃を滞納することもありますし、例外的にはあまり歓迎できない第三者へ又貸し（転貸）されてしまう危険性などが挙げられます。
仮に入居者が家賃を滞納したまま居座り続けると立ち退き交渉をかけることになりますが、弁護士に相談しなければならないだけでなく、一般的には解決までに数カ月から１年以上の時間がかかることも少なくありませんから、この間の損害は相当なものに上ります。
専門の会社が家賃を保証してくれる「サブリース」を活用する手段もありますが、このサブリース会社が倒産してしまう事例も出てきているため、会社の財務状況を事前に調べることも必要でしょう。
物件購入の際には気持ちに余裕を持って、リスクを見越した慎重な判断を下したいものです。
買い手が付かなかったりして、かなり厳しい状態が続いていました。
ところが、ようやく最近になって価格がこなれてきた結果、一部のリゾートマンションでは取引が見られるようになっているようです。
なかには、自動車並みの価格で購入できる物件もありますから、スキーや海水浴などを楽しむための拠点として、購入を検討してみるのも一手かもしれません。
不動産には「安い」物件は存在しないということを忘れてはいけません。
安い価格にはそれなりの理由があるわけで、この理由を調べもしないで購入すると思わぬ出費や後海、トラブルの原因になります。
例えば、購入者の多くが破産状態に陥ったために管理費の納入がままならず、日常的な管理の不備ばかりでなく、将来の修繕に向けて必要な積立金が絶対的に不足しているマンションは少なくありません。
また、温泉施設やレジャー施設を売り物にしているケースでは、やはり資金不足で利用時間や期間に制限を設けて、運営費を賄うために一般に施設を開放していることもあるようです。
つまり、安さに目を奪われるのではなく、通常のマンションと同じように、管理組合はどうか、積立金に不足はないか、または、売り主に積立金の滞納がないか、といった基本的な事柄を確認することが不可欠です。
こうした点に何らかの「欠陥」があるためになかなか買い手が付かず、これをカバーする手段として価格を大きく下げている物件があるわけです。
購入に際しては、仲介を担当する不動産会社に状況の調査・説明を求めるのは当然として、できれば買い主も自分で現地まで足を運び、マンションの現状を実地で見たり、永住している人がいれば管理状態を聞いたりしてみると大いに参考になるでしょう。
なお、一般的にリゾートマンションの管理費や積立金は通常のマンションより高めに設定されているほか、当然のこととして固定資産税などもかかってきますので、十分な資金計画をもって購入にあたることも必要です。
新築住宅を建てるつもりで更地や古家付き宅地を購入する場合は、契約前に埋設物の有無の可能性を調べ、埋設物があった時の処分方法を売り主との間で取り決めておくことが必要です。
古家付きの土地を購入するケースでも、古家の取り壊しを売り主負担として「更地」での引き渡しを条件とすることがあります。
このような取引で注意しなければならないのが、本当にその土地が更地であるのかどうかという確認。
実は「更地」には明確な定義が存在しないために、見た目に更地であっても、地中に既存建物の基礎や浄化槽などの埋設物が残っていることが有り得るからです。
このような土地に住宅を新築するには埋設物の撤去が必要になりますので、あらかじめ埋設物の有無の可能性を調べることが欠かせません。
また、契約後、残金決済までに売り主の了解を得てハウスメーカーなどに埋設物の調査を依頼する場合でも、埋設物があった場合の処分費用は誰が出すのかという負担方法などをあらかじめ明確にしておくことが大切です。
通常のケースで、この撤去費用は売り主の負担になるのですが、それでも事前の取り決めがないと撤去の範囲や、方法、負担割合などをめぐってトラブルになる恐れがあるのです。
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